Процедура покупки частного дома с участком

В этой статье мы подробно рассмотрим, какие документы и справки необходимо подготовить продавцу для продажи частного дома с земельным участком, а также обсудим важные условия, которые следует учесть покупателю, чтобы сделка прошла законно и безопасно.

Документы, необходимые для продажи частного дома с участком:

1. Правоустанавливающий документ

Основным документом, подтверждающим право собственности на дом, является правоустанавливающий документ. К таким документам относятся:

• Договор купли-продажи, мены, дарения или приватизации;

• Свидетельство о праве на наследство;

• Регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости (обычно при строительстве нового дома, перепланировке или реконструкции существующего);

• Акт о приобретении с публичных торгов;

• Копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). Этот документ должен быть зарегистрирован в Центре по недвижимости (бывшее БТИ) или в Центре обслуживания населения (ЦОНе) и иметь соответствующий штамп.

2. Идентификационный документ на земельный участок

Не менее важным документом является государственный акт на земельный участок, который содержит план участка с указанием его местоположения и размеров, целевого назначения и основания приобретения. Этот документ выдается в Межрегиональной земельной инспекции по адресу: улица Ауэзова, 107, угол проспекта Абая, и регистрируется в ЦОНе, что также подтверждается соответствующими печатями.

3. Технический паспорт на дом

Для получения технического паспорта на дом следует обратиться в Центр обслуживания населения по месту нахождения недвижимости (ЦОН).

Покупка дома по доверенности

Если по каким-либо причинам собственник не может присутствовать при совершении сделки купли-продажи, дом можно приобрести по доверенности. Для этого собственник должен выписать доверенность на своего представителя (доверенное лицо). Доверенность обязательно должна быть удостоверена нотариусом. Она должна содержать:

• Дату выдачи (без даты доверенность недействительна);

• Фамилию, имя, отчество и адрес доверителя и поверенного;

• Срок действия (максимальный срок может составлять 3 года, если же срок не указан, доверенность действует в течение 1 года);

• Возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия);

• Перечень полномочий, предоставленных поверенному.

Проблемы могут возникнуть, если выяснится, что дом и участок оформлены на уже скончавшегося собственника. В этом случае продавцу сначала необходимо оформить наследственные права.

Также важно, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения дома с участком. Если да, то необходимо согласие на продажу его супруга (или супруги) независимо от того, на кого была оформлена недвижимость. Исключение составляет имущество, полученное в наследство или в дар. Покупатель в этом случае может сравнить дату заключения и расторжения брака с датой приобретения недвижимости. Если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделённый супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года.

Справка об обременениях и технических характеристиках

Перед продажей частного дома с участком обязательным является получение справки о регистрационных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Эта справка может как подтвердить, так и опровергнуть факт юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Для законного оформления сделки дом и земельный участок должны быть свободны от ареста и залога. Арест на жилой дом с участком или на долю, принадлежащую одному из совладельцев, может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами или судебным исполнителем. Но если судебный процесс прекращён, собственник может ходатайствовать о снятии ареста.

Залог дома и земельного участка (например, при получении кредита) делает невозможной их продажу без согласия залогодержателя. Поэтому продавцу сначала необходимо урегулировать отношения с залогодержателем и официально зарегистрировать прекращение права залога.

В этой справке также указывается собственник или сособственники, если таковые имеются. Она выдаётся бесплатно по запросу собственника в ЦОНе по месту нахождения имущества и действует только один день (день приёма и день выдачи документов не входит в срок).

Кстати, стоит помнить, что задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни в центре недвижимости не проверяют. Поэтому покупателю также нужно обратить на это внимание и урегулировать данный вопрос с продавцом заранее — до нотариального оформления сделки.

Во-вторых, данные о технических характеристиках дома в указанной справке не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах (см. выше). При этом отслеживаются факты самовольного строительства, которое без получения разрешений из органов архитектуры, строительного контроля и управления земельных отношений запрещено. Имеются в виду следующие самовольные действия:

• Постройка нового дома взамен старого;

• Отсутствие дома вообще, хотя на плане он указан;

• Наличие дома, хотя по документам значится только свободный от строений земельный участок;

• Изменение площадей комнат;

• Пристройка новых помещений;

• Перенос дверей;

• Постройка надворных сооружений, которые не указаны в техпаспорте;

• Снос указанных в техпаспорте сооружений;

• Увеличение или уменьшение площади земельного участка, вследствие чего фактическая площадь не соответствует площади, указанной в госакте.

Если отличия есть, то техник поставит в этой справке отметку о нарушениях. По закону владелец незаконной постройки или перепланировки не имеет права собственности на неё. Она подлежит сносу за его счёт, и только суд в ряде случаев может узаконить такую недвижимость, но с уплатой штрафов и последующим узаконением.